掌握火候
买楼时，怎样才能在售楼员所提供的信息中，筛选出对自己有用的“干货”？一些购房人总结出的几点技巧，我们不妨借鉴。
考察相关信息
购房人在把握房源时，一定要对自己选中物业的周边物业情况有所了解，比如同档次房屋的价格、销售状况、实际使用率、出租市场潜力等方面的情况。还有就是要 考察所打算购买房屋周围的环境。除了周围的商业繁华程度及档次外，楼房视野开阔度、空气及噪音状况、周边地区的文化氛围、地区未来规划等要素也都要考察。 如果考察后，确定可以购买，那么在与售楼人员谈判时，你就可以将你所掌握的信息，在适当的时候，有意识地传递给对方，让对方知道你是一个了解行情的人了， 这样就可以逼迫售楼人员亮出底牌，以最优惠的条件，让你购买选中的物业。
探明物业素质
这个过程中必须要了解的信息包括：房屋开发手续是否健全；开发商的信誉和知名度(如果是销售代理商售房，则应对代理的资质情况进行了解)；房屋建筑、装修 质量；房屋建筑进度是否与先期承诺的吻合；房屋实际销售率；房屋设计、规划存在的不足和缺陷。凡是规范开发的项目，其售楼处都应该公开摆放着各类证件，如 企业营业执照、项目规划许可证、国有土地使用证、销售许可证等。另外，在房屋的规划、设计方面，要提防朝向、视野、房屋格局方面的隐忧等等。这些都足以成 为与售楼员谈判时的条件筹码。
掌握谈判技巧
面对受过如此 专门训练的对手，买房人要想在交易过程中不受其摆布，就要主动出击。比如在第一次接触某处物业时，售楼人员会主动提出让你留下联系地址。此时，如果你确有 购买意向，可以留下联络方式，但应注意言语、表情之间一定不要让对方感觉出你对此物业已有了极大的兴趣，而只要把需要了解的信息了解到。这一过程中，在不 对对方承诺肯定购买他的物业的前提下，你可以耐心地接待、听取对方的介绍。但同时，你要在不经意谈话间，让对方主动地提出诸如让价比例、付款方式等可承诺 优惠的条件。等到了决定签约的阶段，你就可以把你所了解的该物业和其他一些相关物业的详细情况，不失时机地抛给对方，让对方明白，你已经为此做了充足的准 备，只有他让出多少个“点”，才有把你留住的可能。
一、确定5公里生活圈
上班的时间成本账
开车或乘公交车的上班族，若平均一天有两个小时花在交通上，一年就有约一个月的时间待在车里。如果把这每天花掉的两个小时集中起来，连续不断地坐一个月车，或不眠不休地开一个月车，就能体会其时间数量的可观了。反之，如果把这些时间花在工作上或其他方面，则能创造更多的效益。如果再将时限放大到。
如果每天花费2小时在交通上
1月=60小时=2.5天
1年=730小时=30天
50年=36500小时=1520天=4年
二、小区绿化要达到35%以上
居住环境有一个重要的硬性指标棗绿地率，指的是居住区用地范围内各类绿地的总和占居住区总用地的百分比。
值得注意的是：“绿地率”与“绿化履盖率”是两个不同的概念，绿地不包括阳台和屋顶绿化，有些开发商会故意混淆这两个概念。由于居住区绿地在遮阳、防风防 尘、杀菌消毒等方面起着重要作用，所以有关规范规定：新建居住区绿地率不应低于30%。北京城近郊居住区绿地率应在35%以上，在市区附近，如果住区绿地 率能达到40%甚至50%，就比较难得了。
三、社区人性化设计
一个社区的人性化设计可以体现 在多个方面，例如人车分流，保证交通的便捷性、安全性、以及减少对居住环境的影响；商住分区，娱乐购物影响不到居住的安静和安全；住宅布局成街区式，利于 形成良好的邻里关系；社区内规划有大型巴士站、人工湖、学校等，生活配套相当完善。
四、社区配套齐备
一个社区的配套是整个置业生活中必不可少的组成部分，有的是引进了大型超市，有的配套学校是与名校联姻，会所更是功能齐全，吃喝玩乐无所不包，业主大可以足不出小区门就能满足所有生活和休闲娱乐所需。
衣：服装店、裁缝铺、洗衣房等
食：超市、菜场、面包店、饮食店、小吃店
住：不仅要看自己的房子，也要看周边的楼是怎样的房子，更要看有没有化工厂、电站、加油站、汽车、机动车维修点等，绿化如何也须看。
行：不仅要看房子附近有没有地铁、轻轨、来往车辆、有几个车站等，还要看高架旁的下车道是不是在你的新房附近，出门是不是单行道等。
其他：还得看附近有没有公园、银行、医院，有老人的家庭最好离医院近一点；有孩子的应关心托儿所、幼等
五、什么是好户型
主卧室要求舒适，面积也应相对较大。要求进深较宽，面积不应小于12平方米，16平方米较为合适。
起居厅和主卧应避免互相干扰，相对独立。这种户型往往会多一条内廊，有人认为此内廊是浪费了面积。其实厅卧相连的户型虽然没有内廊，但厅内诸多房门附近不 好利用，而且卧室受干扰大，动静不分。比较而言，厅卧分开，卧室私密性得到保证，厅卧功能互不干扰，能更好地满足住户的各种需求。
厨卫的配置是否科学合理，能否体现洁污分区的原则。要注意管道的走向安排是否合理，注意房内有无公共干管，如消防管道，上下水公共排管等。最好选择集中管道外移、各种管道不穿楼板的住房。
门窗密闭效果良好，上下楼板及相邻的分户墙隔音好，无漏水等施工质量问题。
六、什么户型不可取
客厅左右都有通往卧室的 门，这样的客厅毫无独立性可言，家人出入卧室都须经过客厅，如果有客人在谈话，实在是不方便。
厨房布局无流程考虑，厨房的水龙头与切菜案台不在同一侧，没有并联，这样把洗完的菜拿到案板上很不方便，把水淋得满地都是，有的碎菜还总要掉到地板上。
卫生间居中，不利于浊气散发厕所居于住宅中部，厨厕相连，不能对外开窗，致使厕所门和排气窗经过厨房等弊病，污染了厨房卫生。
卧室无私密性即客人去客厅，首先要经过卧室的门才能到达，这样使卧室无私密性可言；另一点，卧室距离邻居的窗户太近，近在咫尺，岂不是在别人的监视或监听下生活。
七、建筑密度小
低密度的直接表现就是低“容积率”，对于住户来说，容积率直接涉及到居住的舒适度。容积率较低，建筑密度一般也就较低，发展商可用于回收资金的面积就越少，而住户就越舒服。一个良好的低密度居住小区，多层住宅应不超过1.5。
2007-2-28 12:49:36
近年来，居高不下的房价已是各个城市都人人喊打的过街老鼠，难道还有哪个城市买房合算吗？
常言道，幸福总是相对的，房价也是如此。没准，不停抱怨的你还身在福中不知福呢？至少，深圳和苏州的读者看过这个调查报道后应该感到些安慰。
深圳——中国安居第一城
在深圳买房最划算？不是开玩笑吧？
的确不是。尽管深圳的平均房价仅次于上海而高居全国第二，但它27406元的家庭人均可支配收入足以抵消这一不利影响。按照2004年的数据计算，一个深 圳普通的三口之家，利用正常的节余购买一套70平方米的商品房，需要8.81年的时间，在25个城市中是需要时间最短的，比青岛的16.44年和上海的 15.93年几乎短了一倍。
在深圳，7000元左右单价就可以在多数区域，甚至在正在形成的中心区――福田区买到不错的房子，这不知道要羡煞多少上海人――这个价格在上海的外环线以内别想买什么商品房。而深圳人的可支配收入比上海还要高出61%！
最高的人均可支配收入与相对较低的房价完美结合，让我们不容置疑把“中国安居第一城”的称号送给了深圳。
苏州——江南安居天堂
人均可支配收入水平在25个大城市中排名第8，而商品房平均售价却排在第11名。尽管距离上海比杭州更近，且同有天堂的美誉，但苏州的房价受上海的影响远比杭州低的多。
这一切，使得苏州在我们评比的25大城市中排名第二就不不足为奇了。
值得一提的是，上海、杭州、南京在排名中分别位列倒数第2、3、4名，可见长三角城市群的房价泡沫为全国之冠，在江南安居乐业已经越来越难。
尚幸还有苏州。按照2004年的数据计算，一个苏州普通的三口之家，利用正常的节余购买一套70平方米的商品房，需要9.02年的时间，比上海、杭州、南京等城市足足少了6年以上的时间。
当前，“江南居住天堂”无疑是苏州。
长沙——中南福地
长沙人均可支配收入水平排名第14位，成为中西部城市中居民收入率先突破万元大关的城市，但平均房价却排在第22位。
在与武汉、郑州、南昌、西安和重庆等五个邻近及同等城市的对比中，长沙人均可支配收入具有明显的优势，但房价却又比这些城市低。可见，长沙是中南，甚至中西部地区买房的福地。
难怪有人预测，长沙的房价2005年还有20%的上涨空间。不知道它会不会成为温州炒房团等炒家看中的下一个目标。
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７００元一个平方米怎么样？相信还是很多人买不起。哎，能想到有房的人是幸福的，能卖到房的人更幸福。bunuoke000.blogspot.com
时下商铺投资旺度大增，很多尝到甜头的投资者更有“一铺养三代”的憧憬。很多开发商为吸引客户，将返租回报率由原来的6%至8%升到了现在的8%至 11%，返租年限也从原来的3年变成现在的10年。从表面上看，开发商开出的8%、10%甚至11%的售后包租收益率，投资者会大受其益，但实际上，开发 商通过提高商铺售价，已将今后要付给投资者的利息预提了出来，羊毛早已出在了羊身上，售后返租实际上是卖铺的一种宣传噱头，而收益率则是开发商掩人耳目获 取不义之财的一种“财富密码”。
圈内人：羊毛出在羊身上
“近年来，‘返租式经营’一直是商业地产开发盛行的模式。其实返租的‘羊毛’还是出在羊身上。”一位资深操盘者近日向记者透露，返租回报其实并不复杂，简 单地说，就是开发商向购买商铺的小业主承诺，在一定期限内，由开发商以固定的回报率包租。按现时大多数商厦的做法，期限一般定为两至三年，回报率为10% 至12%。但小业主不知道的是，开发商售铺时，其实就已经按比例将楼价提高三成左右。开发商提前得到了这笔钱，然后再逐年返还给小业主。如果开发商能顺利 地将铺位再租出去，还可以另赚一笔。由于这种方式迎合了部分小业主的投资心理，再加上不成熟的市场，所以，有的盘还卖得相当火，不断刷新商铺价位新高。
这位操盘手给记者算了一笔账。例如，一个本来市场价只值2万元/平方米的商铺，开发商将售价提高到4万元/平方米，并承诺10年包租，年收益8%。假设 10年内商铺本身既不升值也不贬值，也不计算投资者的利息损失和各种税费，10年后，投资者虽然承租收益为80%（每年8%×10年），共收到租金3.2 万元/平方米。但投资者如果此时将商铺售出，只能卖到2万元/平方米，实际房产收益为50%，卖出后亏了一半，因此投资在每平方米商铺上的实际年收益率也 只有：(3.2万元—2万元)/4万元/10年=3%/年，远不及开发商宣称的“8%”的年收益率。
律师：买家可说是“步步地雷”
据记者了解，“售后返租”就是开发商将物业出售后再以投资者即业主委托经营的方式将物业出租，向投资者返还一定比例的租金作为回报的一种经营方式，被称作 是为投资者量身定做的投资形式。“售后返租”于上世纪六七十年代开始出现在美国，后流行日本、中国香港，上世纪90年代中后期兴盛于海南。“售后返租”表 面看对各方的好处是明显的：对开发商来说，能够较快地完成销售，加快资金回笼，获得收益；对银行来说，40%至50%的首付，相对一般住宅项目而言，按揭 比例并不高，10年还清，期限并不长，而且几乎没有人会在包租期间就还不起按揭；对投资者来说，能够有稳定的租金收入，高房价也无所谓，高房价意味着更高 的房租。
但令记者不安的是，现在流行的返租回报方式，多个环节都蕴藏着高风险，买家可说是“步步地雷”。永合律师事务所律师李健告诉记者，目前很多返租回报方式， 没有设定规避风险的机制，如由银行担保，或由保险公司保险等，靠的只是发展商的一张嘴。这样大的投资，对普通投资者来说，没有切实有效的风险保障是绝对不 行的。而另一个存在的潜在风险就是，一旦完成商业项目的销售，开发商便可以套现出局，而将巨大的租金成本转嫁给承租商。在漫长的返租期中，只要商铺经营的 任何一个环节出现问题，投资者的投资回报都有可能得不到保障，处理返租行为引发纠纷的善后工作十分复杂。
李健认为，在“返租销售”经营模式下，房地产开发企业将商铺分割成若干个小的店面逐个出让，这样一来，各个买家无法获得完全的物权。若干年后产权是否发生 变更、买家能否按期取得房地产开发企业许诺的租金、法律是否认可这种权利等等，都已成为直接影响投资者利益的现实问题，因此存在无法真正享有使用权利的风 险。
专家：返租时限越长风险越大
记者近期调查发现，自2006年5月22日建设部明确指出“售后包租”、“承诺回报”等为明令禁止的内容后，相当一部分商场商铺的开发商将“售后返租”悄 然转入地下。商业地产资深人士认为，商铺投资虽具有高回报性，但也有着一定的风险性，尤其是在我国商业地产刚刚兴起不久的今天，商铺投资市场存在着较严重 的商业经营问题，这些问题致使商铺投资市场随时都有“变脸”的危险。
该资深人士表示，近年来，市场常见到打出“超高回报”之类口号的产权式商铺出售，吸引不少百姓投资者。然而投资产权式商铺并非如想象的那样简单，如果选铺 不当、计划不周的话，极易“触礁”。尤其是对于普通市民，投资的安全性最为重要。投资要选择有银行担保、有收益保障的铺位。有部分发展商采取按照固定的回 报率将返租期的租金一次性清算，并在买家买入铺位时抵消相应的买铺总额。这种投资操作意味着投资者在返租期内不会得到实质性回报，倘若在返租期内商铺项目 经营不善而倒闭，投资者就会一无所获。此外，发展商在广告宣称的回报率是否作为有效承诺写进合同，也是投资者应该关注的方面。
专家提醒广大消费者在购买产权式商铺时，莫轻信高收益片面宣传，盲目跟风投资，应正确识别相关信息，对市场变化和投资项目的收益能力和投资面临的潜在风险 要有客观、理性判断，强化投资风险意识。同时，购房者购房前要到当地房地产权籍机关查询了解情况，签订购房合同后，及时督促开发企业进行联机备案，或到登 记机关进行合同登记。而对于已经投资了这些商铺的投资者，专家表示，根据近年的类似事件经验，返租时限拉得越长，风险将越大。而解决的办法就是投资者们成 立业主委员会，然后委托代理商对商场进行包装和管理。还可以把商铺整体出租，之后再将租金进行拆分。 2006-12-19 本报记者:洛涛 武勇 毛海峰 来源:
2006年5月22日，建设部向消费者发出风险提示，以售后包租的形式购房有风险，投资须谨慎，并指出该种销售方式涉嫌融资和变相融资。然而近几年在西安,商铺售后返租却有愈演愈烈的趋势。
热浪滚滚的“投铺潮”
记者近日在西安采访时注意到，目前不管是住宅底商还是纯商铺都迅速火了起来，其成交放量之势直逼住宅、公寓和写字楼。据了解，目前投资商铺的约三类人：一 类属于商铺经营者。随着人们生活水平的提高，一些致力于西饼屋、眼镜店、服装等精品店和休闲行业的人越来越多。这批人是最早关注商铺的人；第二类是投资 者。像投资住宅一样，西安也有一批致力于商铺投资的炒家，哪儿的商铺要开始销售了，这批人消息最灵；第三类是外地人。由于较早地接受商铺投资的观念，对投 资西安商铺的热情表现得更高。
商铺在西安的发展势头如此迅猛，究其原因，有业内人士总结了以下三点：首先，是消费者投资意识的多元化。目前的商铺投资相对于股市和住宅，回报率较高，资 金回收周期一般是六至10年，此后年出租收益率为16%左右。由于商铺投资刚刚兴起，投资者都想在此掘得自己的第一桶金；其次，像西安这样的大都市其商铺 发展空间大。随着近几年市中心旧房拆迁，城中村改造，新住宅在老城区纷纷拔地而起，城市居民外迁已是大势所趋。人们的衣、食、日用消费，大都需要在临近便 捷的商业网点实现，这个商业空档恰恰是商铺的发展空间。同时，现在人们择业日趋多元化，30平方米至80平方米的商铺投资一般在50万元至100万元左 右，而且可以贷款，商铺可出租亦可自营的灵活方式是吸引投资者的重要因素；第三，从市场现状看，中小投资者异军突起，对商铺的投资热情绝不逊色于大规模投 资的买家，由此带动了小型底商需求量的增加。
开发商将黑手伸向老百姓荷包
因向合法的金融机构融资困难，西安部分民企近年来以投资商铺为“噱头”，用出卖商铺经营权、使用权等方式，面向社会公开融资，总金额初步估算高达数亿元。 一些民企借此募得巨额资金后挪作他用，使资金存在很大风险，西安不少老百姓因此无法收回投资，导致产生严重的社会不安定因素。据记者调查，西安是从 2002年左右开始出现此类融资的，近两年规模更是日渐扩大。
记者曾数次假扮投资者对西安部分民企的募资点进行暗访，发现各家企业的做法大同小异。一般是由融资方拟定一份合同，约定投资者投资商铺的经营权或使用权， 然后投资者再委托融资方代为经营。事实上，投资者既无产权也无经营权和使用权，合同只承诺到期兑付投资者的收益和本金，收益率大约在10%至17%之间。 合同的担保方式为第三方担保，第三方担保单位与募资方都是母子公司关系。这些合同也都没有说明企业的这种融资行为是否经过国家金融监管部门的批准。
据陕西省银监局透露，到2005年时陕西共有41家企业进行此类融资，一些企业融资额在数千万元。进行投资的人员多数是普通老百姓，其中80%是离退休人 员，15%是下岗职工。由于一些企业已将募得的资金用于投资，有的偏离了商铺的投资方向，因此当一些老百姓要求这些企业归还资金时，企业已无能力支付。
另外，为取信于民，融资的民营企业均在当地媒体上刊登大幅广告，开出低门槛、高收益、短周期、强保障等种种诱人的承诺。据陕西银监局统计，到2005年4 月底，借投资商铺变相融资的企业打出的广告有367次之多。一时间，西安部分投资者闻饵上钩，不惜血本，投资商铺的热浪潮涌。记者从陕西省银监局获知，现 在陕西省银监局已对此类融资进行了跟踪调查，发现这些企业基本上都是经营房地产业的民营企业。陕西省银监局分析认为，由于陕西省民营企业融资困难，企业的 产品结构又相对单一，抵抗市场风险的能力比较差，去年国家进行宏观调控后，从事房地产业的民营企业资金变得紧张，加上民营企业法制观念淡泊，一些房地产类 的民营企业便大规模地借投资商铺这种方式进行变相融资。
警惕开发商借商铺变相融资
“当前西安内销住宅竞争压力很大，住宅利润已经开始回落。投资商开始寻找新的出口，如果有很好的专业机构协作，商铺最有可能成为这个突破口。”专家告诉记 者，目前由于民间资本市场尚不完善，缺乏诚信体系和完备的制度保障机制，资本的投资风险极高，百姓投资商铺时必须多加小心。
2001年9月至12月，陕西恒星企业集团公司(以下简称恒星公司)董事长(法定代表人)尤新存，以公司名义从中国银行西安市解放路支行申请获取贷款人民 币9000万元，用于购买西安市南新街上的“恒星大厦”及订购设备、大厦装修，其中3100万元贷款以“恒星大厦”整栋建筑及其所属土地为抵押。之后，恒 星公司在西安市土地局办理了土地使用权抵押登记手续并承诺不擅自转让处分抵押物。2003年3月26日，根据另一生效民事判决，“恒星大厦”除九层以外的 全部房产被西安市中级人民法院依法查封。
但是，尤新存却在2002年12月至2003年12月期间，隐瞒“恒星大厦”已作抵押和被查封的事实，以陕西恒星企业集团公司名义先后与550余名市民签 订《商品房买卖合同》和《房屋租赁合同》，将“恒星大厦”620余个商业铺位出售给个人；同时，恒星公司又以10年租赁方式继续使用已出售给个人的全部商 业铺位，并虚假承诺每年以购买商业铺位价款的10%支付租金给个人。通过以上违法合同形式，恒星公司共收取购房款6109万元。 骗取巨额资金后，尤新存将321万余元用于支付群众租金，将2624万余元从公司以借款方式领取用于个人花费，并将大量资金用于在澳门和缅甸的非法赌博等 活动。今年1月17日，事情败露，尤新存被依法逮捕。
西安不少金融界人士和经济学家认为，借投资商铺变相融资的做法发展下去，肯定有很大风险，监管部门要提醒投资者注意这种融资的风险性。专家们认为，在这种 融资方式中，投资者存在“三不知”：一是融资的商铺是否被抵押、是否有完整产权、是否有隐性债务，投资者不知；二是此类融资是否经过银监部门的允许、是否 有合法手续，融到的资金走向如何、由谁监管，投资者不知；三是融资方和担保方的资产负债情况如何、资产变现能力怎样，投资者不知。西安交通大学经济与金融 学院金融系主任李成教授认为，对于这种融资工具，银监部门要尽早认定是否合法，要提前进行调查，警惕风险，要由主动监管代替被动监管，不能等到出了大的金 融风险再来做工作。
12月上旬，广州市民李先生付了一万元订金，准备购买华景新城的一套房子。经过此前近一年的等待，李先生还是失望了，他看中的楼盘已经从年初时每平方米6000元涨到了8000元。促使李先生痛下决心的，正是广州楼市压抑不住的涨势。
2006年的广州房价，让人眼热心跳。尽管中间曾有两次回落，但是总体而言，房价保持了较为快速的涨势。
年初，广州房价出现不断上升的势头，居全国房价涨幅前列。4月，银行宣布加息，拉开了今年宏观调控的大幕。这曾给像李先生这样持币待购的购房者打了一针 “强心剂”。5月，广州一手住宅均价为6097/平方米，比4月份的6253元/平方米下降了2.5%。有专家认为，降幅虽然不大，但预示楼市触顶回落的 拐点可能已经出现。但随后6月、7月的房价上涨态势，让李先生很是无奈。期间，“国六条”的颁布，再给业内带来一响“震雷”。国家随后出台了限制外资炒房 政策，并要求各地方尽快出台调控细则，调整住房结构，稳定房价。8月份，广州市房价整体略降，十区一手住宅均价6788元/平方米，环比下降0.9%。但 是这一次，认为这是房价“拐点”的专家声音已经变得微弱。9月底，广州市出台了《广州市住房建设规划(2006—2010)》。规划显示，未来五年，廉租 房、新社区、部队和单位自建经济适用房等政府保障型住房将达到11.43万套、900万平方米，占住房供应总量的比重从“十五”期间的5%提高到17%。 10月黄金周，楼市成交平淡，李先生内心窃喜。但是刚刚公布的11月房价，又让他的心落到了谷底。看来，不能再等了，该出手时就出手。李先生算了一下，代 价还不小，现在买房已经比年初时多花了近10万元。
广州市统计局的数据显示，今年一至三季度，广州完成房地产开发投资336.69亿元，同比增长17.3%，占全社会固定资产投资的比重略有上升，由上年的 32.20%上升到33.17%。不仅仅是投资增长较快，交易旺盛、价格飞涨，让今年的广州楼市有些“发烧”。今年1月，广州新建商品住宅的均价为 5564元/平方米；到了11月，这个数字变为6633元/平方米。11个月的时间，广州房价均价攀升了1069元/平方米，涨幅达19.2%。
在房价飞涨的同时，开发商和购房者之间的矛盾也在不断激化。低价建房、出招捂房、高价卖房，面对开发商的暴利，一向沉默的老百姓愤怒了。10月以来，广州 12个楼盘的业主委员会联合向开发商追讨高达千万元的物业维修基金。目前，有50多个业委会加入集体追讨行列，掀起了一场“追讨风暴”。这次维权行动，得 到了有关部门的回应。12月上旬，广州市国土房管局曝光了28家欠缴专项维修资金的单位。房管部门称，欠缴单位将会在房地产开发、商品房预售和办理产权证 等方面受到限制。广东君之杰律师事务所律师周玉忠认为，业主通常是“一盘散沙无组织，一无所有无经费，一门心思搭便车，一无所知被欺骗”。这些特点注定了 业主处于弱势，而开发商过于强势，业主们只有团结起来，才能更好地维护自己的权益。
2006年对于来京工作三年有余的张小姐无疑是最郁闷的一年。经过三年的努力，她终于攒够了12万元，可当她拿着这笔钱打算购买今年初看上的一处商品房 时，她发现原本可以支付100平方米的首付款，目前仅够支付80平方米的首付款，这使得张小姐“一步到位”的购房计划只能改变。
造成这种情况的原因，一方面是由于付款方式调整的影响，另一方面是由于房价的上涨。她看好的这个楼盘价格已由年初的每平方米6000元上涨到了7000多元。“为什么今年国家针对房地产市场出台了一系列的调控政策，可房价还是像坐上火箭一样屡屡窜高呢？”张小姐疑惑地问。
与张小姐有同感的人并不在少数，在记者走访的几个售楼处，几乎所有前来看房的人都在抱怨房价的上涨速度，而与之形成鲜明对比的是，几乎所有的售楼人员全部看涨未来的房价。他们建议说：“能下手就赶快购买，要不然明年房价还会更高。到时后悔可就来不及了！”
记者了解到，为了稳定房价，政府今年从金融、信贷、土地、税收等方面出台了多项政策。从4月开始，中国银行率先上调金融机构贷款基准利率，紧接着5月国务 院召开常务会议，研究促进房地产业健康发展的措施，随即“国六条”出台，“提高购房首付比例”、“整顿房地产交易秩序”、“征收个人转让住房缴纳个人所得 税”等政策又陆续推出。随着这一系列“退烧药方”的应用，调控效果开始初步显现，房价涨幅基本得到控制。但少数城市的房价并未在这一轮调控中稳定下来。北 京就是最典型的例子，北京房价依旧持续上升，6、7、8、9四个月，房价同比分别上升了11.2%、11.1%、11.4%和10.3%。10月份，北京 房屋销售价格以10.7%的涨幅领先全国。
上海富阳物业咨询有限公司分析师王娟告诉记者，与以往的政策相比，今年的政策目标更明确，手段也更为灵活。目前，北京等城市的房价依然保持大幅上涨，这里 有时间滞后的影响。房地产市场很复杂，存在很多博弈，不是说政策一出台，效果马上就会显现。这些政策的全部效果，要过一段时间才会更加显著。原因是房地产 业有它自己的发展规律，房屋建设周期长。
中大恒基不动产营销有限公司总经理王述则认为，出台的诸多政策并未显现其成效，房价仍然居高不下，究其原因，是政府采用计划经济手段对市场经济体制下的房 产市场进行调节，两种体制相互博弈，令政策产生滞后，在市场经济体制下只有供给和需求达到相对平衡，价格才能保持平稳，如果体制不能理顺，只能离政策制定 初期的目标渐行渐远。
王述认为，政府应加快经济适用住房和廉租房建设，以解决大多数中低收入人群的住房问题，另一方面，应拓宽投资渠道，引导居民理性消费、合理投资，双管齐 下，才能有效降低购房需求，保持房价的稳定增长。对整个房地产市场而言，尽管多项调控措施密集出台，但土地供应和房地产市场中出现的种种问题成因复杂，地 方性特征明显，面对一刀切的政策凸显出执行上不一致的尴尬局势，加上一些地方、一些干部思想认识还不够统一，让政策的贯彻、落实程度不够。下一步的当务之 急是在政策执行力上“下工夫”，坚决贯彻落实国家出台的方针政策。
