“投铺潮”热浪滚滚 西安商铺投资热隐忧多

2006年5月22日，建设部向消费者发出风险提示，以售后包租的形式购房有风险，投资须谨慎，并指出该种销售方式涉嫌融资和变相融资。然而近几年在西安,商铺售后返租却有愈演愈烈的趋势。

热浪滚滚的“投铺潮”

记者近日在西安采访时注意到，目前不管是住宅底商还是纯商铺都迅速火了起来，其成交放量之势直逼住宅、公寓和写字楼。据了解，目前投资商铺的约三类人：一 类属于商铺经营者。随着人们生活水平的提高，一些致力于西饼屋、眼镜店、服装等精品店和休闲行业的人越来越多。这批人是最早关注商铺的人；第二类是投资 者。像投资住宅一样，西安也有一批致力于商铺投资的炒家，哪儿的商铺要开始销售了，这批人消息最灵；第三类是外地人。由于较早地接受商铺投资的观念，对投 资西安商铺的热情表现得更高。
商铺在西安的发展势头如此迅猛，究其原因，有业内人士总结了以下三点：首先，是消费者投资意识的多元化。目前的商铺投资相对于股市和住宅，回报率较高，资 金回收周期一般是六至10年，此后年出租收益率为16%左右。由于商铺投资刚刚兴起，投资者都想在此掘得自己的第一桶金；其次，像西安这样的大都市其商铺 发展空间大。随着近几年市中心旧房拆迁，城中村改造，新住宅在老城区纷纷拔地而起，城市居民外迁已是大势所趋。人们的衣、食、日用消费，大都需要在临近便 捷的商业网点实现，这个商业空档恰恰是商铺的发展空间。同时，现在人们择业日趋多元化，30平方米至80平方米的商铺投资一般在50万元至100万元左 右，而且可以贷款，商铺可出租亦可自营的灵活方式是吸引投资者的重要因素；第三，从市场现状看，中小投资者异军突起，对商铺的投资热情绝不逊色于大规模投 资的买家，由此带动了小型底商需求量的增加。

开发商将黑手伸向老百姓荷包

因向合法的金融机构融资困难，西安部分民企近年来以投资商铺为“噱头”，用出卖商铺经营权、使用权等方式，面向社会公开融资，总金额初步估算高达数亿元。 一些民企借此募得巨额资金后挪作他用，使资金存在很大风险，西安不少老百姓因此无法收回投资，导致产生严重的社会不安定因素。据记者调查，西安是从 2002年左右开始出现此类融资的，近两年规模更是日渐扩大。
记者曾数次假扮投资者对西安部分民企的募资点进行暗访，发现各家企业的做法大同小异。一般是由融资方拟定一份合同，约定投资者投资商铺的经营权或使用权， 然后投资者再委托融资方代为经营。事实上，投资者既无产权也无经营权和使用权，合同只承诺到期兑付投资者的收益和本金，收益率大约在10%至17%之间。 合同的担保方式为第三方担保，第三方担保单位与募资方都是母子公司关系。这些合同也都没有说明企业的这种融资行为是否经过国家金融监管部门的批准。
据陕西省银监局透露，到2005年时陕西共有41家企业进行此类融资，一些企业融资额在数千万元。进行投资的人员多数是普通老百姓，其中80%是离退休人 员，15%是下岗职工。由于一些企业已将募得的资金用于投资，有的偏离了商铺的投资方向，因此当一些老百姓要求这些企业归还资金时，企业已无能力支付。
另外，为取信于民，融资的民营企业均在当地媒体上刊登大幅广告，开出低门槛、高收益、短周期、强保障等种种诱人的承诺。据陕西银监局统计，到2005年4 月底，借投资商铺变相融资的企业打出的广告有367次之多。一时间，西安部分投资者闻饵上钩，不惜血本，投资商铺的热浪潮涌。记者从陕西省银监局获知，现 在陕西省银监局已对此类融资进行了跟踪调查，发现这些企业基本上都是经营房地产业的民营企业。陕西省银监局分析认为，由于陕西省民营企业融资困难，企业的 产品结构又相对单一，抵抗市场风险的能力比较差，去年国家进行宏观调控后，从事房地产业的民营企业资金变得紧张，加上民营企业法制观念淡泊，一些房地产类 的民营企业便大规模地借投资商铺这种方式进行变相融资。

警惕开发商借商铺变相融资

“当前西安内销住宅竞争压力很大，住宅利润已经开始回落。投资商开始寻找新的出口，如果有很好的专业机构协作，商铺最有可能成为这个突破口。”专家告诉记 者，目前由于民间资本市场尚不完善，缺乏诚信体系和完备的制度保障机制，资本的投资风险极高，百姓投资商铺时必须多加小心。
2001年9月至12月，陕西恒星企业集团公司(以下简称恒星公司)董事长(法定代表人)尤新存，以公司名义从中国银行西安市解放路支行申请获取贷款人民 币9000万元，用于购买西安市南新街上的“恒星大厦”及订购设备、大厦装修，其中3100万元贷款以“恒星大厦”整栋建筑及其所属土地为抵押。之后，恒 星公司在西安市土地局办理了土地使用权抵押登记手续并承诺不擅自转让处分抵押物。2003年3月26日，根据另一生效民事判决，“恒星大厦”除九层以外的 全部房产被西安市中级人民法院依法查封。
但是，尤新存却在2002年12月至2003年12月期间，隐瞒“恒星大厦”已作抵押和被查封的事实，以陕西恒星企业集团公司名义先后与550余名市民签 订《商品房买卖合同》和《房屋租赁合同》，将“恒星大厦”620余个商业铺位出售给个人；同时，恒星公司又以10年租赁方式继续使用已出售给个人的全部商 业铺位，并虚假承诺每年以购买商业铺位价款的10%支付租金给个人。通过以上违法合同形式，恒星公司共收取购房款6109万元。 骗取巨额资金后，尤新存将321万余元用于支付群众租金，将2624万余元从公司以借款方式领取用于个人花费，并将大量资金用于在澳门和缅甸的非法赌博等 活动。今年1月17日，事情败露，尤新存被依法逮捕。
西安不少金融界人士和经济学家认为，借投资商铺变相融资的做法发展下去，肯定有很大风险，监管部门要提醒投资者注意这种融资的风险性。专家们认为，在这种 融资方式中，投资者存在“三不知”：一是融资的商铺是否被抵押、是否有完整产权、是否有隐性债务，投资者不知；二是此类融资是否经过银监部门的允许、是否 有合法手续，融到的资金走向如何、由谁监管，投资者不知；三是融资方和担保方的资产负债情况如何、资产变现能力怎样，投资者不知。西安交通大学经济与金融 学院金融系主任李成教授认为，对于这种融资工具，银监部门要尽早认定是否合法，要提前进行调查，警惕风险，要由主动监管代替被动监管，不能等到出了大的金 融风险再来做工作。